Доход от аренды в ОАЭ и корпоративный налог: когда действует исключение?

Определите вид деятельности, прежде чем считать арендную плату

Решение Кабинета министров № 49 от 2023 года (откроется в новой вкладке) определяет инвестиции в недвижимость как инвестиционную деятельность физического лица, которая прямо или косвенно связана с продажей, сдачей в аренду, субарендой и арендой земли или недвижимости в ОАЭ, не ведётся на основании лицензии лицензирующего органа и не требует такой лицензии. Такая деятельность не считается предпринимательской деятельностью физического лица независимо от суммы арендной платы.

Отсюда два вопроса, именно в таком порядке: соответствует ли деятельность этому определению и, если нет, превышает ли оборот бизнеса физического лица порог корпоративного налога? Если начать с размера арендной платы, можно неверно ответить на первый из них.

Федеральное налоговое управление ОАЭ (FTA) в своих правилах для физических лиц (откроется в новой вкладке) указывает этот порог: оборот бизнеса свыше 1 млн AED в течение календарного года. Под оборотом понимается валовой доход, а не прибыль. Арендная плата, отвечающая определению, в оборот не включается и не расходует часть порога. Порог установлен для физического лица; компания является отдельным лицом, даже если она целиком принадлежит одному человеку.

Управляющий недвижимостью и ваш собственный лицензированный бизнес не одно и то же

В руководстве FTA по инвестициям в недвижимость (откроется в новой вкладке) наём независимого управляющего рассматривается иначе, чем ведение собственного лицензированного бизнеса в сфере недвижимости. Лицензированный агент может находить для вас арендаторов и собирать арендную плату, не меняя характера дохода, а лицензия агента для вас значения не имеет.

Иначе обстоит дело с арендной платой, полученной через ваше собственное индивидуальное предприятие по управлению недвижимостью. В примере из руководства у такого предприятия есть лицензия на управление недвижимостью и сдачу в аренду, поэтому исключение не применяется и арендная плата учитывается в обороте владельца. Индивидуальное предприятие не является юридическим лицом, отдельным от своего владельца.

Отсутствие лицензии не служит обходным путём: если лицензия требуется, деятельность и без неё считается предпринимательской. В качестве примера лицензии руководство приводит разрешение Дубая на сдачу в аренду жилья для отдыха (holiday homes); регистрация договора аренды в Ejari является административной записью, а не лицензией. Лицензия на бизнес, не связанный с арендой, например на пекарню из примера в руководстве, сама по себе не делает арендную плату за квартиры в личной собственности объектом корпоративного налога.

Три схемы владения и ведения деятельности, которые нужно разграничить

Это способ упорядочить анализ, а не рекомендация переоформить недвижимость.

Что меняет владение через компанию

В общем руководстве FTA (откроется в новой вкладке) компания рассматривается как отдельное юридическое лицо с собственными правами и обязанностями, обособленными от прав и обязанностей её владельцев. Как правило, ставка корпоративного налога составляет 0% для налогооблагаемого дохода до 375 000 AED и 9% для части, превышающей эту сумму. Это не 9% от валовой арендной платы: налогооблагаемый доход представляет собой бухгалтерскую прибыль с корректировками, которых требует закон. У освобождений и льгот свои условия.

Как сказано в руководстве FTA по недвижимости, дивиденд, который вам выплачивает компания, как правило, будет считаться доходом от личных инвестиций, а не доходом от инвестиций в недвижимость. Дивиденды и прирост капитала по личному портфелю относятся именно к этой отдельной категории, которой решение Кабинета министров № 49 от 2023 года даёт собственное определение: см. наш разбор корпоративного налога в ОАЭ для физических лиц.

Если компания может претендовать на льготу, следующий вопрос касается заявления о её применении: ему посвящён наш разбор льготы для малого бизнеса в ОАЭ (Small Business Relief).

Корпоративный налог не решает вопросы НДС и вида на жительство

НДС проверьте отдельно. В ответе FTA об НДС на недвижимость (откроется в новой вкладке) коммерческая недвижимость отделена от жилой: продажа и сдача в аренду коммерческой недвижимости облагаются по стандартной ставке 5%, а поставки жилой недвижимости, как правило, освобождены от НДС. Первая поставка жилой недвижимости путём продажи или сдачи в аренду в течение трёх лет после завершения её строительства облагается по нулевой ставке. Регистрация для целей НДС и классификация недвижимости требуют отдельной оценки.

Точно так же вид на жительство (ВНЖ) ничего не говорит о том, как облагается ваша арендная плата: используйте наш обзор ВНЖ ОАЭ по золотой визе Дубая для оценки соответствия иммиграционным требованиям, а не в качестве налогового подтверждения. Кроме того, эта квалификация по правилам ОАЭ не решает вопроса об обязательствах в другой стране.

Составьте карту доходов на одной странице

Внесите каждый объект недвижимости в отдельную строку: собственник по документам, арендодатель по договору аренды, лицо, ведущее деятельность, получатель дохода и любые лицензии или разрешения. Приложите к каждой записи подтверждающие документы и отмечайте открытые вопросы о лицензировании, вместо того чтобы домысливать ответ.

Затем разделите инвестиционные поступления, на которые распространяется исключение, поступления от бизнеса, которые могут облагаться налогом, и доход компании. Пересматривайте карту, когда меняется схема владения или ведения деятельности, а не только когда растёт арендная плата.