Mieteinnahmen in den VAE und Körperschaftsteuer: Wann sind sie ausgenommen?

Erst die Tätigkeit einstufen, dann die Miete zählen

Der Kabinettsbeschluss Nr. 49 von 2023 (öffnet in einem neuen Tab) definiert die Immobilieninvestition als Investitionstätigkeit einer natürlichen Person, die sich unmittelbar oder mittelbar auf den Verkauf, die Vermietung, die Untervermietung und die Verpachtung von Grundstücken oder Immobilien in den VAE bezieht und weder über eine Lizenz einer Lizenzbehörde ausgeübt wird noch eine solche Lizenz erfordert. Eine solche Tätigkeit gilt unabhängig von der Höhe der Miete nicht als Geschäftstätigkeit der Privatperson.

Daraus folgen zwei Fragen, in dieser Reihenfolge: Erfüllt die Tätigkeit diese Definition, und falls nicht, überschreitet der geschäftliche Umsatz der Privatperson die Schwelle für die Körperschaftsteuer? Wer mit der Höhe der Miete beginnt, kann die erste Frage falsch beantworten.

Die Federal Tax Authority (FTA) beziffert diese Schwelle in ihren Regeln für natürliche Personen (öffnet in einem neuen Tab) auf einen geschäftlichen Umsatz von mehr als 1 Mio. AED innerhalb eines Kalenderjahres. Als Umsatz gelten die Bruttoeinnahmen, nicht der Gewinn. Mieteinnahmen, die die Definition erfüllen, bleiben unberücksichtigt und schöpfen auch keinen Teil der Schwelle aus. Die Schwelle gilt für natürliche Personen; eine Gesellschaft ist eine eigenständige Person, auch wenn sie vollständig einer einzigen Privatperson gehört.

Ein Immobilienverwalter ist nicht dasselbe wie Ihr eigenes lizenziertes Geschäft

Der Leitfaden zu Immobilieninvestitionen (öffnet in einem neuen Tab) der FTA behandelt die Beauftragung eines unabhängigen Verwalters anders als den Betrieb Ihres eigenen lizenzierten Immobiliengeschäfts. Ein lizenzierter Vermittler kann für Sie Mieter finden und die Miete einziehen, ohne dass sich die Art der Einkünfte ändert, und die Lizenz des Vermittlers ist für Sie unerheblich.

Anders ist es bei Mieteinnahmen, die Sie über Ihr eigenes Einzelunternehmen für Immobilienverwaltung erzielen. Im Beispiel des Leitfadens besitzt das Einzelunternehmen eine Lizenz für Immobilienverwaltung und Vermietung, sodass die Ausnahme nicht greift und die Mieteinnahmen zum Umsatz des Inhabers zählen. Ein Einzelunternehmen hat keine eigene, von seinem Inhaber getrennte Rechtspersönlichkeit.

Keine Lizenz zu haben, ist kein Ausweg: Wo eine Lizenz erforderlich ist, gilt die Tätigkeit auch ohne sie als Geschäftstätigkeit. Als Beispiel für eine Lizenz nennt der Leitfaden eine in Dubai erteilte Genehmigung zur Vermietung von Ferienwohnungen; die Ejari-Registrierung eines Mietvertrags ist dagegen ein Verwaltungseintrag, keine Lizenz. Eine Lizenz für ein Geschäft ohne Bezug zur Vermietung, wie die Bäckerei im Beispiel des Leitfadens, führt nicht schon für sich genommen dazu, dass Mieteinnahmen aus Wohnungen im persönlichen Eigentum der Körperschaftsteuer unterliegen.

Drei Konstellationen von Eigentum und Betrieb auseinanderhalten

Das ist eine Möglichkeit, die Prüfung zu ordnen, und keine Empfehlung, eine Immobilie zu übertragen.

Was das Eigentum einer Gesellschaft ändert

Der allgemeine Leitfaden der FTA (öffnet in einem neuen Tab) behandelt eine Gesellschaft als Person mit eigener Rechtspersönlichkeit, deren Rechte und Pflichten von denen ihrer Eigentümer getrennt sind. In der Regel beträgt die Körperschaftsteuer 0% auf das zu versteuernde Einkommen bis 375.000 AED und 9% auf den darüberliegenden Teil. Das bedeutet nicht 9% der Bruttomiete: Das zu versteuernde Einkommen ist das buchhalterische Ergebnis mit den Anpassungen, die das Gesetz verlangt. Steuerbefreiungen und Entlastungen haben eigene Voraussetzungen.

Eine Dividende, die die Gesellschaft an Sie ausschüttet, würde nach dem Leitfaden der FTA zu Immobilieninvestitionen typischerweise zu den Einkünften aus privaten Investitionen zählen, nicht zu den Einkünften aus Immobilieninvestitionen. Dividenden und Kursgewinne aus einem privaten Portfolio bilden diese eigene Kategorie, die der Kabinettsbeschluss Nr. 49 von 2023 gesondert definiert: Mehr dazu lesen Sie in unserem Leitfaden zu Steuern in Dubai für Privatanleger.

Kommt für die Gesellschaft eine Entlastung infrage, geht es als Nächstes um den Antrag darauf, den unser Leitfaden zur Small Business Relief behandelt.

Die Körperschaftsteuer klärt weder Mehrwertsteuer noch Aufenthalt

Prüfen Sie die Mehrwertsteuer gesondert. Die Antwort der FTA zur Mehrwertsteuer auf Immobilien (öffnet in einem neuen Tab) unterscheidet zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilien: Verkauf und Vermietung von Gewerbeimmobilien unterliegen dem Regelsteuersatz von 5%, während Umsätze mit Wohnimmobilien in der Regel steuerbefreit sind. Der erste Umsatz mit einer Wohnimmobilie, durch Verkauf oder Vermietung, innerhalb von drei Jahren nach ihrer Fertigstellung ist zum Nullsatz steuerpflichtig. Registrierung und Einstufung erfordern eine eigene Prüfung.

Ebenso sagt eine Aufenthaltserlaubnis nichts darüber aus, wie Ihre Mieteinnahmen besteuert werden: Nutzen Sie unsere Übersicht zum Golden Visa Dubai für die aufenthaltsrechtlichen Voraussetzungen, nicht als steuerlichen Nachweis. Diese Einstufung in den VAE klärt zudem keine Pflichten in einem anderen Land.

Eine Einkünfteübersicht auf einer Seite erstellen

Erfassen Sie jede Immobilie in einer eigenen Zeile: rechtlicher Eigentümer, Vermieter laut Mietvertrag, Betreiber, Empfänger der Einkünfte und etwaige Lizenzen oder Genehmigungen. Fügen Sie jedem Eintrag die zugehörigen Unterlagen bei, und markieren Sie offene Lizenzfragen, statt eine Antwort anzunehmen.

Trennen Sie dann ausgenommene Investitionseinnahmen, möglicherweise steuerpflichtige Geschäftseinnahmen und Einkünfte der Gesellschaft, und prüfen Sie die Übersicht erneut, wenn sich das Eigentum oder die Ausgestaltung des Betriebs ändert, nicht nur dann, wenn die Miete steigt.