Ingresos por alquiler en los EAU e impuesto corporativo: ¿cuándo quedan excluidos?

Clasifique la actividad antes de cuantificar el alquiler

La Decisión del Gabinete n.º 49 de 2023 (se abre en una pestaña nueva) define la inversión inmobiliaria como la actividad de inversión de una persona física relacionada, directa o indirectamente, con la venta, el arrendamiento, el subarrendamiento y el alquiler de terrenos o inmuebles en los EAU que no se ejerce, ni necesita ejercerse, al amparo de una licencia de una autoridad de licencias. Esa actividad no se considera una actividad empresarial del particular, sea cual sea el importe del alquiler.

De ahí se derivan dos preguntas, por este orden: ¿cumple la actividad esa definición y, si no la cumple, supera la facturación empresarial del particular el umbral del impuesto corporativo? Empezar por el importe del alquiler puede llevar a responder mal a la primera pregunta.

Las normas de la Autoridad Federal Tributaria (FTA) sobre personas físicas (se abre en una pestaña nueva) indican que ese umbral es una facturación empresarial superior a 1 millón de AED en un año calendario. La facturación es el ingreso bruto, no el beneficio. El alquiler que cumple la definición queda fuera y no consume parte del umbral. El umbral es propio de la persona física; una sociedad es una persona distinta, aunque pertenezca íntegramente a un solo particular.

Un administrador de inmuebles no es lo mismo que su propio negocio con licencia

La guía sobre inversión inmobiliaria (se abre en una pestaña nueva) de la FTA distingue entre contratar a un administrador independiente y explotar su propio negocio inmobiliario con licencia. Un agente con licencia puede buscarle inquilinos y cobrar el alquiler por usted sin que cambie la naturaleza de los ingresos, y la licencia del agente no es pertinente en su caso.

Distinto es el caso del alquiler obtenido a través de su propio establecimiento unipersonal de gestión inmobiliaria. En el ejemplo de la guía, el establecimiento tiene una licencia para la gestión inmobiliaria y el arrendamiento, por lo que la exclusión no se aplica y el alquiler se tiene en cuenta en la facturación del propietario. Un establecimiento unipersonal no es una persona jurídica distinta de su propietario.

No tener licencia no es una vía de escape: cuando se requiere una, la actividad se considera empresarial incluso sin ella. El ejemplo de licencia que da la guía es un permiso de alquiler vacacional de Dubái; la inscripción de un contrato de arrendamiento en Ejari es un registro administrativo, no una licencia. Una licencia para un negocio ajeno al arrendamiento, como la panadería del ejemplo de la guía, no hace por sí sola que el alquiler de apartamentos de propiedad personal quede sujeto al impuesto corporativo.

Tres estructuras de titularidad y explotación que conviene distinguir

Es una forma de organizar la revisión, no una recomendación de transferir un inmueble.

Qué cambia cuando el inmueble es de una sociedad

La guía general (se abre en una pestaña nueva) de la FTA trata a la sociedad como una persona jurídica distinta, con derechos y obligaciones diferentes de los de sus propietarios. Con carácter general, el impuesto corporativo es del 0% sobre la renta imponible de hasta 375.000 AED y del 9% sobre la parte que supere esa cifra. Eso no equivale al 9% del alquiler bruto: la renta imponible es el resultado contable con los ajustes que exige la ley. Las exenciones y los alivios fiscales tienen sus propias condiciones.

Un dividendo que la sociedad le pague constituiría normalmente un ingreso por inversiones personales, no un ingreso por inversión inmobiliaria, según la guía de la FTA sobre inversión inmobiliaria. Los dividendos y las plusvalías de una cartera personal forman esa otra categoría, que la Decisión del Gabinete n.º 49 de 2023 define por separado: consulte nuestra guía sobre impuestos en Dubái para particulares.

Si la sociedad puede acogerse a un alivio fiscal, la siguiente cuestión es la opción por ese régimen, que aborda nuestra guía sobre el Small Business Relief (alivio fiscal para pequeñas empresas).

El impuesto corporativo no resuelve el IVA ni la residencia

Revise el IVA por separado. La respuesta de la FTA sobre el IVA aplicable a los inmuebles (se abre en una pestaña nueva) distingue entre inmuebles comerciales y residenciales: las ventas y los arrendamientos de inmuebles comerciales tributan a la tasa general del 5%, mientras que las operaciones con inmuebles residenciales están, por lo general, exentas. La primera operación con un inmueble residencial, por venta o arrendamiento, en los tres años siguientes a su terminación está sujeta a tasa cero. La inscripción a efectos del IVA y la clasificación requieren su propia evaluación.

Del mismo modo, un permiso de residencia no dice nada sobre cómo tributa su alquiler: utilice nuestro resumen de la Golden Visa de Dubái para valorar los requisitos migratorios, no como prueba a efectos fiscales. Esta clasificación en los EAU tampoco resuelve las obligaciones en otro país.

Elabore un mapa de ingresos de una página

Dedique a cada inmueble su propia línea: titular legal, arrendador que figura en el contrato, operador, perceptor de los ingresos y cualquier licencia o permiso. Adjunte los documentos que respaldan cada dato y señale las dudas abiertas sobre licencias en lugar de dar por supuesta una respuesta.

Después, separe los cobros por inversión excluidos, los cobros empresariales que pueden estar gravados y los ingresos de la sociedad, y revise el mapa cuando cambie la titularidad o la forma de explotación, no solo cuando suba el alquiler.