Un inmueble. Dos decisiones: la inversión y la vía migratoria

Dos preguntas detrás de cada Golden Visa por inversión inmobiliaria

Un inmueble puede ser una buena vivienda o una inversión sólida y, aun así, no servir como base de una solicitud de residencia, y una compra que cumple los requisitos sobre el papel puede ser un activo deficiente. Mantenga abiertas dos listas de preguntas durante todo el proceso. En la primera, evalúe el inmueble, su precio y sus costos. En la segunda, pregunte cómo esa compra concreta, con esa estructura de titularidad, cumple los requisitos de la vía indicada el día en que presenta la solicitud y durante toda la vigencia del permiso.

Las dos listas coinciden en cuatro puntos: el valor que cuenta, el nombre que figura en el título, la financiación y el tiempo durante el que debe conservar el inmueble. En ellos, una decisión comercial puede determinar el resultado migratorio, así que compruebe cada uno dos veces.

Comparación de las vías de Golden Visa por inmueble

En las fichas de los programas de Wealthy Expat figuran seis vías de residencia basadas en inmuebles, y cuatro admiten nuevos solicitantes. Cada importe es el mínimo indicado para el inmueble, no el presupuesto total.

Cada vía tiene su propia página: la Golden Visa de Dubái, la residencia en Paraguay, la residencia en Costa Rica, la residencia en Letonia y la Golden Visa de Hungría. Panamá y Serbia, fuera del catálogo de programas, tienen sus propias guías: la visa de inversionista calificado de Panamá y la residencia en Serbia. Letonia y Hungría figuran además, con los EAU, entre los programas de Golden Visa.

Diligencia debida sobre el propio inmueble

Para la decisión sobre el inmueble, pregunte quién verifica el título de propiedad, la facultad del vendedor para vender, las obligaciones vinculadas al activo y las condiciones del contrato de compraventa. Aclare qué profesional representa sus intereses, y no los del vendedor. Solicite un detalle completo de los costos de transacción y de propiedad, e identifique la información que proviene del vendedor y no de una evaluación independiente.

Si la propuesta incluye ingresos por alquiler, pregunte cómo se estimaron, qué gastos se dedujeron y qué ocurre si la ocupación es menor. Una previsión debe seguir siendo una previsión en su presupuesto.

Separe los costos de la visa de los de la compra. En Dubái, el Departamento de Tierras de Dubái cobra al inversionista de una Golden Visa un único paquete de 9884,75 AED, que incluye el examen médico y el Emirates ID de 10 años; su visa de inversionista de dos años cuesta 10.212,50 AED. Ninguno de los dos incluye el costo de comprar el inmueble; la guía sobre el costo de la Golden Visa de los EAU detalla las tasas partida por partida.

Normas inmobiliarias de la Golden Visa que debe confirmar antes de firmar

Para la decisión migratoria, pregunte quién confirma cada uno de los puntos siguientes para la vía concreta, y anote cada respuesta junto con la persona responsable. Las fichas de los programas muestran que varían de una vía a otra:

• El valor que cuenta. El Departamento de Tierras de Dubái parte del valor de compra. La GDRFA de Dubái pide una certificación del estado del inmueble emitida por el DLD y puede aceptar una tasación de una oficina con licencia del DLD. Una tasación del DLD de un apartamento residencial cuesta desde 4000 AED, más los dírhams del Conocimiento y de la Innovación, de 10 AED cada uno.
• El nombre que figura en el título. La Golden Visa de Dubái exige que el inmueble sea de propiedad exclusiva y esté a nombre del solicitante; la GDRFA exige que la participación de un copropietario valga al menos 2.000.000 AED. Costa Rica acepta un inmueble a su nombre personal, no a nombre de una empresa.
• La financiación. La ICP, la autoridad federal, admite un préstamo de un banco local aprobado. En Dubái, el banco debe confirmar el importe pagado; en Abu Dabi, el capital propio del inversionista en el inmueble debe ser de al menos 2.000.000 AED.
• Las compras sobre plano. La ICP acepta un inmueble sobre plano de un promotor aprobado, y Abu Dabi pide pruebas de que se han pagado al menos 2.000.000 AED al promotor. En Paraguay, una compra mediante contrato privado exige que ya se haya pagado al menos el 30% de la inversión declarada.
• El uso. Paraguay excluye una compra para uso exclusivamente personal o familiar, por lo que allí no cumple los requisitos una vivienda comprada solo para vivir en ella.
• Lo que debe existir antes. El Departamento de Tierras de Dubái exige un título de propiedad ya emitido y que el solicitante esté en los EAU; en Paraguay, los documentos que acrediten la inversión no pueden tener más de 180 días de antigüedad.

Pregunte, por escrito, qué ocurre si la solicitud no avanza como se espera. La afirmación de un promotor o de un agente de que una unidad cumple los requisitos es una declaración comercial; la decisión corresponde a la autoridad.

Cuando una vía inmobiliaria se cierra o cambia

Saber si una vía sigue existiendo forma parte de la diligencia debida. La nueva Ley de Inmigración de Letonia, vigente desde el 15 de septiembre de 2026, no prevé ningún permiso de residencia por la compra de un inmueble. Las solicitudes presentadas antes de esa fecha se examinan según la ley anterior, y los titulares pueden solicitar, mientras su permiso esté vigente, un permiso sucesivo de hasta cinco años si la inversión sigue cumpliendo los requisitos, no concurre ningún motivo de denegación y se realiza el pago al presupuesto del Estado previsto en las disposiciones transitorias. Los nuevos solicitantes pueden usar la vía de capital social, desde 50.000 EUR, salvo los ciudadanos de Rusia y Bielorrusia.

Hungría nunca abrió su vía inmobiliaria directa. Un inmueble residencial con un valor de al menos 500.000 EUR debía cumplir los requisitos a partir de enero de 2025; la Ley LXXXIV de 2024, publicada el 20 de diciembre de 2024, eliminó la vía antes de que entrara en vigor. Las vías actuales para inversionistas invitados son 250.000 EUR en participaciones de un fondo inmobiliario registrado en el Banco Nacional de Hungría, mantenidas durante al menos cinco años, o una donación de 1.000.000 EUR. Una participación en un fondo no es un inmueble de su propiedad: su diligencia debida se refiere a la gestora, a las condiciones de reembolso y a las comisiones.

En los demás casos, pregunte de qué depende la norma. Los 150.000 USD de Costa Rica los fijó la Ley 9996 por el plazo de la propia ley, y el plazo de cinco años de la ley para acogerse a los incentivos terminó el 14 de julio de 2026; el reglamento vigente sigue estableciendo el importe, así que confírmelo por escrito con la DGME antes de comprometer capital. La vía inmobiliaria de Paraguay data de abril de 2026 y aún no tiene una trayectoria consolidada. En cualquier vía, pregunte qué norma se aplica el día en que presenta la solicitud.

Conservar el inmueble durante toda la vigencia del permiso

Pregunte por las condiciones de mantenimiento y por el trabajo práctico de vender antes de comprar. En Dubái, la GDRFA exige un gravamen sobre el inmueble durante toda la Golden Residency y establece que no se puede disponer del inmueble durante la residencia de 10 años. La Golden Visa se renueva, con la aprobación de la ICP, en las mismas condiciones en que se concedió, por lo que el inmueble debe seguir cumpliendo los requisitos en ese momento.

Si una ficha no indica un período de tenencia, pregunte. La ficha del programa de Paraguay no indica ninguno para los inmuebles, así que pregunte cuánto tiempo debe conservarse el inmueble; sus residentes permanentes pierden el estatus tras más de tres años de ausencia sin justificación. Costa Rica renueva la residencia temporal cada dos años; pregunte a la DGME si el inmueble debe seguir siendo suyo en cada renovación.

Después, sopese los costos de venta, la incertidumbre del mercado y su disposición a conservar el activo durante ese tiempo, y avance con dos evaluaciones claras, incluidas las preguntas sin resolver. Si está considerando varios países, la evaluación de estrategia de Wealthy Expat reúne sus preguntas sobre la vía, la familia y el presupuesto.