Eine Immobilie. Zwei Entscheidungen: die Investition und der Einwanderungsweg

Zwei Fragen hinter jedem Golden Visa über Immobilien

Eine Immobilie kann ein gutes Zuhause oder eine solide Investition sein und dennoch als Grundlage eines Antrags auf Aufenthaltsrecht scheitern, und ein Kauf, der auf dem Papier die Voraussetzungen erfüllt, kann ein schwacher Vermögenswert sein. Halten Sie während des gesamten Vorgangs zwei Fragenlisten offen. Auf der ersten beurteilen Sie die Immobilie, ihren Preis und ihre Kosten. Auf der zweiten fragen Sie, wie genau dieser Kauf in genau dieser Eigentumsstruktur die Anforderungen des genannten Wegs am Tag der Antragstellung und während der gesamten Laufzeit der Aufenthaltserlaubnis erfüllt.

Die Listen treffen sich an vier Punkten: dem maßgeblichen Wert, dem Namen in der Eigentumsurkunde, der Finanzierung und der Dauer, für die Sie die Immobilie halten müssen. Dort kann eine wirtschaftliche Wahl das Ergebnis des Einwanderungsverfahrens bestimmen; prüfen Sie daher jeden Punkt zweimal.

Golden-Visa-Wege über Immobilien im Vergleich

In den Programmeinträgen von Wealthy Expat erscheinen sechs Wege zum Aufenthaltsrecht über Immobilien, und vier nehmen neue Antragsteller an. Jeder Betrag ist der angegebene Mindestbetrag für die Immobilie, nicht das Gesamtbudget.

Jeder Weg hat eine eigene Seite: Golden Visa Dubai, Aufenthaltsgenehmigung in Paraguay, Aufenthaltsgenehmigung in Costa Rica, das Golden Visa in Lettland und die Aufenthaltsgenehmigung in Ungarn. Panama und Serbien, die nicht im Programmkatalog stehen, haben eigene Leitfäden: das Panama-Investorenvisum und den Aufenthalt in Serbien. Lettland und Ungarn sind außerdem zusammen mit den VAE unter den Golden-Visa-Programmen aufgeführt.

Die Due-Diligence-Prüfung der Immobilie selbst

Fragen Sie für die Entscheidung über die Immobilie, wer die Eigentumsverhältnisse, die Verfügungsbefugnis des Verkäufers, etwaige mit dem Vermögenswert verbundene Verpflichtungen und die Bedingungen des Kaufvertrags prüft. Klären Sie, welche Fachperson Sie vertritt und nicht den Verkäufer. Fordern Sie eine vollständige Aufstellung der Transaktions- und Eigentumskosten an und kennzeichnen Sie alle Informationen, die vom Verkäufer stammen und nicht aus einer unabhängigen Bewertung.

Wenn das Angebot Mieteinnahmen nennt, fragen Sie, wie sie geschätzt wurden, welche Ausgaben abgezogen wurden und was geschieht, wenn die Auslastung geringer ausfällt. Eine Prognose sollte in Ihrem Budget eine Prognose bleiben.

Halten Sie die Kosten des Visums von denen des Kaufs getrennt. In Dubai berechnet das Dubai Land Department einem Investor für das Golden Visa ein einziges Paket von 9.884,75 AED, in dem die medizinische Untersuchung und die Emirates ID für 10 Jahre enthalten sind; sein zweijähriges Investorenvisum kostet 10.212,50 AED. Keines von beiden enthält die Kosten des Immobilienkaufs; der Leitfaden dazu, was das Golden Visa der VAE kostet, führt die Gebühren Posten für Posten auf.

Golden-Visa-Regeln für Immobilien, die Sie vor der Unterschrift bestätigen lassen sollten

Fragen Sie für die Entscheidung über die Einwanderung, wer jeden der folgenden Punkte für genau diesen Weg bestätigt, und halten Sie jede Antwort zusammen mit der dafür verantwortlichen Person fest. Die Programmeinträge zeigen, dass sie sich von Weg zu Weg unterscheiden:

• Der maßgebliche Wert. Das Dubai Land Department geht vom Kaufwert aus. Die GDRFA Dubai verlangt eine Bescheinigung des DLD über den Status der Immobilie und kann eine Bewertung durch ein vom DLD lizenziertes Büro akzeptieren. Eine Bewertung einer Wohnung durch das DLD kostet ab 4.000 AED zuzüglich der Abgaben Knowledge Dirham und Innovation Dirham von je 10 AED.
• Der Name in der Eigentumsurkunde. Das Golden Visa in Dubai setzt voraus, dass die Immobilie im Alleineigentum steht und auf den Namen des Antragstellers eingetragen ist; die GDRFA verlangt, dass der Anteil eines Miteigentümers mindestens 2.000.000 AED wert ist. Costa Rica akzeptiert Immobilien auf Ihren persönlichen Namen, nicht auf den eines Unternehmens.
• Finanzierung. Die ICP, die Bundesbehörde, erlaubt einen Kredit einer zugelassenen lokalen Bank. In Dubai muss die Bank den gezahlten Betrag bestätigen; in Abu Dhabi muss das eigene Kapital des Investors in der Immobilie mindestens 2.000.000 AED betragen.
• Käufe im Bau (Off-Plan). Die ICP akzeptiert Immobilien im Bau eines zugelassenen Bauträgers, und Abu Dhabi verlangt den Nachweis, dass mindestens 2.000.000 AED an den Bauträger gezahlt wurden. In Paraguay müssen bei einem Kauf per Privatvertrag bereits mindestens 30% der angegebenen Investition bezahlt sein.
• Die Nutzung. Paraguay schließt einen Kauf ausschließlich zur persönlichen oder familiären Nutzung aus; ein Zuhause, das nur zum Wohnen gekauft wird, qualifiziert sich dort daher nicht.
• Was zuerst vorliegen muss. Das Dubai Land Department verlangt eine bestehende Eigentumsurkunde und dass sich der Antragsteller in den VAE aufhält; in Paraguay dürfen die Unterlagen zum Nachweis der Investition nicht älter als 180 Tage sein.

Fragen Sie schriftlich, was geschieht, wenn der Antrag nicht wie erwartet verläuft. Die Zusicherung eines Bauträgers oder Vermittlers, dass eine Einheit die Voraussetzungen erfüllt, ist eine geschäftliche Aussage; die Entscheidung liegt bei der Behörde.

Wenn ein Immobilienweg geschlossen oder geändert wird

Ob ein Weg noch besteht, gehört zur Due-Diligence-Prüfung. Das neue lettische Einwanderungsgesetz, in Kraft seit dem 15. September 2026, sieht keine Aufenthaltserlaubnis für einen Immobilienkauf vor. Vor diesem Datum gestellte Anträge werden nach dem bisherigen Gesetz geprüft, und Inhaber können, solange ihre Aufenthaltserlaubnis gültig ist, eine erneute Aufenthaltserlaubnis für bis zu fünf Jahre beantragen, wenn die Investition weiterhin die Voraussetzungen erfüllt, kein Ablehnungsgrund vorliegt und die in den Übergangsbestimmungen festgelegte Zahlung an den Staat geleistet wird. Neue Antragsteller können den Weg über eine Eigenkapitalbeteiligung an einem Unternehmen nutzen, ab 50.000 EUR, ausgenommen Staatsangehörige Russlands und von Belarus.

Ungarn hat seinen direkten Immobilienweg nie geöffnet. Wohnimmobilien im Wert von mindestens 500.000 EUR sollten sich ab Januar 2025 qualifizieren; das Gesetz LXXXIV von 2024, veröffentlicht am 20. Dezember 2024, strich den Weg, bevor er in Kraft trat. Die heutigen Wege für Gastinvestoren sind 250.000 EUR in Anteilen eines bei der Ungarischen Nationalbank registrierten Immobilienfonds, gehalten für mindestens fünf Jahre, oder eine Spende von 1.000.000 EUR. Ein Fondsanteil ist keine Immobilie in Ihrem Eigentum: Seine Due-Diligence-Prüfung betrifft den Verwalter, die Rücknahmebedingungen und die Gebühren.

Fragen Sie anderswo, wovon die Regel abhängt. Die 150.000 USD in Costa Rica legte das Gesetz 9996 für seine eigene Geltungsdauer fest, und das fünfjährige Zeitfenster des Gesetzes für Anreize endete am 14. Juli 2026; die geltende Verordnung nennt den Betrag weiterhin. Lassen Sie ihn sich daher von der DGME schriftlich bestätigen, bevor Sie Kapital binden. Der Immobilienweg in Paraguay stammt vom April 2026 und hat noch keine gefestigten Erfahrungswerte. Fragen Sie bei jedem Weg, welche Regel am Tag Ihrer Antragstellung gilt.

Die Immobilie während der Laufzeit der Aufenthaltserlaubnis halten

Fragen Sie vor dem Kauf nach den Haltebedingungen und nach dem praktischen Aufwand eines Verkaufs. In Dubai verlangt die GDRFA für die gesamte Dauer der Golden Residency eine Belastung (Lien) der Immobilie und erklärt, dass über die Immobilie während des 10-jährigen Aufenthaltsrechts nicht verfügt werden darf. Das Golden Visa wird mit Zustimmung der ICP zu denselben Bedingungen verlängert, unter denen es erteilt wurde; die Immobilie muss sich dann also weiterhin qualifizieren.

Wo ein Eintrag keine Haltedauer nennt, fragen Sie nach. Der Programmeintrag zu Paraguay nennt für Immobilien keine; fragen Sie daher, wie lange die Immobilie gehalten werden muss. Personen mit Daueraufenthalt in Paraguay verlieren den Status nach mehr als drei Jahren Abwesenheit ohne Begründung. Costa Rica verlängert das befristete Aufenthaltsrecht alle zwei Jahre; fragen Sie die DGME, ob die Immobilie bei jeder Verlängerung noch gehalten werden muss.

Wägen Sie dann Verkaufskosten, Marktunsicherheit und Ihre Bereitschaft ab, den Vermögenswert so lange zu besitzen, und gehen Sie mit zwei klaren Bewertungen weiter vor, einschließlich der offenen Fragen. Wenn Sie mehrere Länder abwägen, führt die Strategieanalyse von Wealthy Expat die Fragen zu Weg, Familie und Budget zusammen.